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继“限售”后,江苏苏州楼市欲再祭出调控大杀器?

2019年05月29日 09:30  来源:新京报

  继《都挺好》和苏大强让苏州这个城市火了一把后,房价上涨、调控亮剑也让苏州的热度飙升。
  刚刚被住房和城乡建设部点名后,苏州就传出欲要升级楼市调控的传闻。据相关媒体报道,5月24日,苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。会议称,如苏州楼市的几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,包括扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等。与此同时,苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案,并上报住房和城乡建设部,长效调控机制实施后阶段调控措施不取消,一切以重要考核指标要求为准。
资料图:楼市。孙睿 摄
资料图:楼市。孙睿 摄
  这距离苏州出台限售政策、学位政策不足半个月时间,从楼市、地市的大热到调控政策频频亮剑,苏州房地产市场陷入水深火热中。
  苏州政府召集30家房企开会控房价
  这几天,苏州房地产市场流传着一份未经证实的苏州房地产行业座谈会议纪要,与上述相关媒体报道内容基本一致。除了上述内容外,还涉及土地出让指导价的下调、严格控制别墅类用地等内容。
  对于会议的召开与内容的真实性,5月27日,新京报记者采访上述参会的苏州各个政府部门。苏州市发改委相关工作人员向记者表示,“该会议是真实的,我委的人也已参加,但是具体事宜还不确定。”苏州市自然资源和规划局工作人员称,“上述会议是开了,我们也接到了开会通知,但是会议纪要还未拿到,暂时不能确认上述事宜。”
  虽然会议具体内容未得到最终确认,但对于会议中提到的长效机制,苏州市住建局办公室相关工作人员向新京报记者透露,“上述相关座谈会只是一次会议,工作流程也要有个过程,目前为止,我局并未将苏州房地产长效调控机制政策上报。”
  据了解,参加会议的除了上述苏州市各大政府部门、房地产企业外,还有国家统计局调研队的人员。
  事实上,苏州并未在国家统计局70个大中城市房价监控名单中,国家统计局工作人员的参会,显然是关注到近期苏州房价的上涨、地价的异动。
  5月18日,据新华社报道,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行了预警提示,其中苏州在列。
  苏州有区域二手房价格涨了4000元/平方米左右
  苏州房价到底涨了多少?土地市场到底有多火爆?
  一位来自长三角某房企的相关负责人表示,苏州新房价格受到备案限制,涨得并不多,二手房涨得很离谱,区域内出现新房二手房价格倒挂的情况,很多人扎堆买新房。
  据克而瑞数据统计,2019年1-4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米,同比2018年同期增长了38%;成交均价21279元/平方米,同比2018年同期上涨9%。2019年1-4月苏州商品住宅成交整体呈现同比“量价齐升”的局势。
  在二手房方面,2019年1-4月苏州市区二手住宅成交面积304万平方米,同比上涨44.7%。在二手房价格方面,据安居客官方网站数据显示,5月份苏州二手房挂牌均价为18070元/平方米,环比上月上涨 1.32% ,与去年同期相比上涨15.11%。
  一位来自苏州吴中区某二手房中介的销售人员介绍,相比去年三四月份,今年三四月份吴中区二手房成交价格涨幅在4000元/平方米左右,“以木渎镇招商雍华府这个小区为例,2015年5月份交房,去年年初的成交价在1.9万–2.0万元/平方米,今年年初同户型的二手房成交价在2.3万–2.4万元/平方米。”
  新京报记者在安居客官方网站看到,招商雍华府今年5月份的挂牌价格是24459元/平方米,而2018年6月份的挂牌挂牌价是20211元/平方米。
  对于苏州房价的上涨,克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析,苏州市场已率先调整近3年,积压大量刚需和改善需求,在市场稳定之后陆续释放,但因为市场调整而供货不足,造成短期价格上升。
  土地市场再演疯狂
  在土地市场方面,苏州在这一轮的土地回暖中打响了头炮,并制造了高价地项目,不可谓不引人关注。
  4月29日,苏州工业园区苏园土挂(2019)02号地块拍卖结果出炉,中海地产以35.6亿元的总价竞得该地块,楼面价为30287元/平方米,创造了苏州工业园区的地价新高。而此前,吴中区太湖新城板块和尹山湖板块也诞生了新的高价地项目。
  5月8日,苏州3宗地块成交,其中,吴中区甪直镇9号地块在竞拍前,一轮加价就达3.57亿元,溢价率达67.8%,未开拍就打破了该板块维持了3年的楼面价最高纪录。最终,荣盛地产以约8.84亿元摘得该地块,成交楼面价14263元/平方米。苏州高新区浒墅关地块经过2个多小时80轮左右的报价,中南以约18.39亿元夺得该地块,溢价率45.38%,成交楼面价15991.66元/平方米,距离市场指导楼面价不到10元。
  曾经,苏州楼市地市上演疯狂,为了抑制高热的土地市场,2016年8月11日,苏州市人民政府印发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的通知,要求提高项目预售条件:土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。
  多次亮剑灭火楼市
  为了降温土地市场,5月17日,苏州市吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》,该宗地块的市场指导总价及一次性报价全部降低,其中一次性报价最高限价降幅为18.7%。5月23日,该地块停止出让。业内专家表示,苏州此举意在降温土地市场。
  事实上,为了灭火房地产市场,在5月份,苏州已经多次出台调控收紧政策。
  5月11日,苏州出台限售政策,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让;苏州工业园区全域二手住房,购房人自取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。
  5月16日,苏州再出新政,将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年,这意味着在九年义务教育阶段只允许使用一次学区资源,即使子女读完小学、学区也不允许通过房屋买卖的方式转给别人。这让炒作学区房变得意义不大。
  对于限售政策的效力,杨科伟表示,限售主要是抑制投机炒房,而当前市场主要是被压制的真实自住需求,这个药方是药不对症,但长期来说可以显著改善投资预期。
  而5月24日,苏州政府召开的房地产行业座谈会,可看做对于当下楼市的再降温。对于所涉的限售、限购政策等扩围,杨科伟表示,不排除落地的可能,维持市场平稳发展是落实地方主体责任的表现。

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