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监管频出招,“红五月”楼市去化压力增加

2019年05月29日 09:30  来源:中房网

  中房网讯 2019年5月,全国住宅市场成交整体平淡,传统的“红五月”行情并未出现。

  业内分析认为,2019年3月份以来房地产市场出现的短暂“小阳春”并未持续,5月份销售市场整体低迷,多数城市项目案场实际到访量不尽人意,成交量大幅回落。

  “红五月”热销行情不再

  面对1-4月普涨的房价和热情的土拍市场,近期,住建部、银保监会、央行三大监管部门频频发声为楼市“降温”。

  在5月25日的2019清华五道口全球金融论坛上,银保监会主席郭树清重申要坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。前不久,银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,对2019年银行保险机构整治工作进行部署,直指违规向房企融资的乱象。

  住建部则早在4月19日和5月18日,不到一个月两次预警地价、房价涨幅过大的10个城市。

  据不完全统计,从4月开始到现在,已经有接近20个部委与城市发布了各种房地产收紧类的调控政策,对于房价明显上涨城市进行的政策调整频繁出现。

  作为被点名城市之一,5月24日苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集多家地产商召开座谈会,对苏州市房地产市场工作提出下一步要求,其中表示今年房价涨幅目标不超过5%,强调若几项关键指标达不到控制,7月会加码调控措施,包括扩大限售范围,提高外地人购房所需社保门槛等。

  一系列的监管措施,使得市场再次出现降温趋势。根据克而瑞研究中心的统计数据显示,5月份以来,各线城市房地产市场普遍低迷。以五一黄金周的成交数据为例,受监测的40个重点城市累计成交161万平方米,同比下降55%。各线城市成交量皆有回落,二线城市以-68%同比跌幅居首。

  具体来看,4个一线城市成交量同比下降27%,北京、上海和广州均有不同程度的回落,北京低至1.2万平方米,同比下降75%。深圳市场回暖,成交量同比增长41%。11个二线城市成交量降至历史低位,同比下降68%。合肥、长沙、青岛等市场显著转冷,成交量同比跌幅超-70%,南京、成都更是超-80%。25个三四线城市成交量同比下降43%,各城市市场显著分化。其中,惠州、温州、湖州市场热度明显不及去年同期,成交量同比均腰斩。五一假期扬州、韶关楼市异常冷清,成交量均不足1万平方米,同比跌幅超-90%。

  从环京地区来看,2018年四季度起,“北三县”利好不断。尤其是地铁线路的直接利好,沿线公寓的销售价格较2018年底上涨了2000元。不过,楼市并未摆脱有价无市的尴尬局面。位于燕郊某售楼处的一位置业顾问表示,2019年以来,尽管访客带看数量有所增加,但是成交量仍然处于低谷,不少中介公司已经倒闭。

  克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为,由于5、6两月乃是房企集中冲刺半年度业绩的关键期,企业推案、营销热情持续高涨,市场供应规模有望维持在较高水平。从目前的市场行情来看,城市成交分化格局将延续更长时间,一二线城市市场需求相对充足,成交量仍可能维持高位;三四线城市难言乐观,房地产市场依旧面临一定的调整压力。

  楼市去化压力普遍增加

  楼市“红五月”开局不佳,五一小长假楼市成交遇冷的同时,房地产去库存压力凸显。

  以北京为例,根据中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,北京楼市库存已经达到7.13万套,创下近8年来新高。事实上,北京楼市在近一年的时间中库存上涨近2万套,上涨幅度高达42%,尤其是2018年下半年再次出现了明显的供应井喷现象。

  “在过去3年,北京累计出让了95宗商品房住宅地块(限竞房92宗),合计规划的商品房建筑面积达到了851万平方米。”业内分析人士认为,按照正常的投资逻辑,叠加建安税费等投资,这90多个项目合计约5000亿的投资规模。不过,截至目前销售规模仅有500亿。

  “一方面,北京市场过去2年土地供应规模逐渐开始反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。另一方面,供应扎堆现象明显,购房者仍然全面观望,这使得供大于求局面不断加剧。”该人士表示。

  距离北京最近的河北“北三县”同样面临去化压力。2019年3月以来,廊坊市政府启动了整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动,严查规避限购政策等12种违法销售行为。

  业内人士指出,这几乎“堵死”了企图先交房款再补社保的购房群体,开发商、中介售楼压力进一步增大。廊坊市住房和城乡建设局数据显示,2016年、2017年、2018年,廊坊市新建商品房成交面积从1761万平方米降至746万平方米、381万平方米,其中住宅成交面积从1603万平方米降至638万平方米、277万平方米,呈断崖式暴跌态势。大厂回族自治县与通州区隔河相望。经过严格限购等政策调控,2018年新建商品房成交344套、3.9万平方米,同比下降95%,其中住宅159套、1.52万平方米,同比下降98%。

  根据易居房地产研究院针对全国百城住宅库存的监测数据,截至2019年3月底,受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米,同比增长3.0%。观察历史数据,2018年9月份以来,百城住宅库存一改此前持续下降的态势,开始步入上行通道。

  “预计二季度库存依然会有攀升的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示,2019年3月,受监测的100个城市中,有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快,同比增速分别达到104%、82%和79%。

  对比各线城市库存数据,可以看出,三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来,三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势。尤其是,近5个月来三四线城市的库存一直在明显攀升。严跃进指出,“三四线楼市已经步入明显降温通道,进而使得库存去化压力重新增加。”

  值得一提的是,楼市不同程度的降温,也给区域经济社会发展带来一定影响。在一些区域,房地产开发放缓,开发量降低,使固定资产投资总额持续降低。因房地产行业涉及面较广,楼市休眠致使建筑、房地产中介、装修、家电等相关行业发展放缓,收入滑坡。一些区域一半左右房产中介关门停业。部分开发商库存高、回款困难,出现裁员现象,其承担的棚户区改造项目进展也受到影响。

  同策咨询研究总监张宏伟表示,针对2019年的房地产市场工作,住建部已经给出了很明确的目标,那就是“稳地价、稳房价、稳预期”。在“稳”这个方面,既要挽住去年四季度以来的下滑趋势,又要摁住今年三四月表现出来的上升势头。

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